BEDSTE INVESTERING: EJENDOMME ELLER AKTIER?

Bedste investering: Mursten eller aktier? Ejendomspriserne er steget markant de seneste år – særligt i de danske storbyer. Mange tror derfor, at investering i mursten er en sikker investering. Men er investering i ejendomme nu også den bedste investering?

Key take-aways:

• Aktier har historisk set givet et betydeligt højere gennemsnitligt årligt afkast end ejendomme.
• Ejendomme kan enten ejes direkte ”fysisk” eller indirekte ved at købe aktier i ejendomsselskaber -> disse aktier kan eksempelvis ejes via en REIT ”Real Estate Investment Trust” ETF (det er en ETF, der ejer mange forskellige ejendomsaktier).
• I en veldiversificeret portefølje er det en god idé både at eje aktier og ejendomme (sammen med andre aktivklasser også).

Få en gratis personlig investeringsplan baseret på ETF'ere her

Aktier er den bedste investering målt på afkast

Det er en myte, at investering i mursten er en afkastmæssig bedre investering end aktier.

Folk bliver tilsyneladende i høj grad påvirket af nyheder, der handler om store boligprisstigninger i storbyer og får så en fornemmelse af, at der kan tjenes hurtige og ikke mindst nemme penge på ejendomsinvesteringer.

Over lang sigt (set over et historisk perspektiv) viser ejendomspriserne sig dog nogenlunde at følge inflationen på et par procent om året.

Så kan der argumenteres for, at man ved udlejningsejendomme kan opnå lejeindtægter, men der er dog ofte ikke meget tilbage, når omkostninger forbundet ved lånet, løbende vedligeholdelsesomkostninger samt ejendomsskatter m.m. inddrages i det samlede afkastbillede.

En nordisk bank undersøgte i 2011, hvor god en investering ejendomme havde været i Danmark. De kom frem til, at den eneste boligtype i Danmark (købt i 1993), der havde slået aktiemarkedet over den 18-årige periode, var parcelhuse på Frederiksberg. Ejendomme i resten af Danmark (heriblandt i København) havde altså afkastmæssigt tabt til aktiemarkedet til trods for pæne stigninger over perioden.

En nyere undersøgelse af Nykredit fra 2017 sammenlignede afkastet på det danske boligmarked og det danske aktiemarked - i perioden 1992-2016 - og det blev fundet, at boligmarkedets afkast (korrigeret for inflation) var 99 %, mens aktiemarkedet havde givet et realafkast på hele 581 %.

På grafen herunder ses det tydeligt at aktier har været den bedste investering i perioden 1992-2016:

Bedste investering - graf - Nykredit undersøgelse Hvad er den bedste investering målt på afkast? Tilvirket af Nykredit

Der blev derved konstateret en betydelig forskel i det langsigtede historiske afkast mellem de to aktivklasser!

Ejendomme kan enten ejes fysisk eller indirekte

Ejendomme: Fysiske eller indirekte Ved ejendomsinvesteringer tænker de fleste mennesker formentlig først og fremmest på fysiske ejendomsinvesteringer – såsom eksempelvis et lejlighedskøb i København eller et huskøb i Slagelse.

Man behøver dog ikke selv fysisk at eje ejendomme for som investor, at blive eksponeret i ejendomsmarkedet. Man kan for eksempel eje aktier i ejendomsselskaber. Sådanne aktier kan ejes via en REIT ”Real Estate Investment Trust” ETF. Det er kort sagt en ETF, der ejer mange forskellige ejendomsaktier.

Der er nogle fordele og ulemper ved at investere i ejendomme via ETF'ere.

Fordele ved ejendoms ETF'ere:
• De er likvide værdipapirer.
• Du opnår stor spredning – de har generelt en lav korrelation med henholdsvis aktier og obligationer.

Ulemper ved ejendoms ETF'ere:
• Du beskattes ved gevinst, hvilket du ikke gør hvis du har gevinst på din private bolig.
• Omkostninger - Visse fonde har høje omkostninger.

Fordele og ulemper ved henholdsvis aktie- og ejendomsinvesteringer

Når man skal vælge at investere i enten aktier eller ejendomme (eller begge dele) er der en række ting man bør overveje:

• Aktier (og heriblandt også REIT ETF'ere) er mere likvide end fysiske ejendomsinvesteringer. Aktier er meget hurtigere at handle end fysiske ejendomme. Dette kan være en fordel, hvis man pludselig er i en situation, hvor man står og mangler likvide midler.

• Ved fysiske ejendomsinvesteringer har man som regel mulighed for, at geare sin investering betragteligt - i Danmark kan man for eksempel belåne op til 80 % af en ejendoms værdi ved optagelse af et realkreditlån – gearingen kan gøre ejendomsinvesteringer mere interessante, men samtidig også noget mere risikable.

• At investere i aktier kan gøres mere passivt end ved investering i fysiske ejendomme, der løbende skal vedligeholdes, findes lejer(e) til mm.

• Det er nemmere at risikosprede i aktier (hvor du kan sprede din risiko over forskellige selskaber, sektorer og lande) end i fysiske ejendomme, der jo afhænger af prisudviklingen i præcis de(t) område du har valgt at investere i.

• Aktier er generelt mere volatile (mere svingende i værdi) end ejendomme. Den gennemsnitlige bolig faldt i Danmark med ca. -20 % under finanskrisen, mens det danske aktiemarked faldt med ca. -47 %. Ejendommes mindre volatilitet (set i forhold til aktier) gør dem derfor bl.a. af den grund attraktive også at eje i porteføljesammenhæng.

Hvorfor din portefølje bliver bedre af at indeholde både ejendomme og aktier

Hør her investeringsrådgiveren, Karsten Engmann Jensen, fortælle om hans bedste investering.

Udover investering i aktivklassen aktier, så nævner Karsten Engmann Jensen, at han også har spredt sine investeringer i forskellige andre aktivklasser. Han fremhæver vigtigheden af diversifikation i investeringsøjemed. Ved at have en stor risikospredning mindsker man nemlig volatilitet (svingninger). En eksponering mod flere forskellige aktivklasser bevirker oftest, at ens investeringer ikke falder så drastisk under kriser.

Herunder forklarer han, hvordan har har investeret i fast ejendom. Det er lykkedes ham at skabe værditilvækst ved at købe et hus i en ikke særlig god stand, for herefter at foretage en række udbedringer på det.

Se resten af interviewet med Karsten Engmann Jensen.

Hvad er så den bedste investering?

Hvad er den bedste investering - ejendomme eller aktier?

Målt på afkast har aktier historisk set givet det bedste afkast.

Dog bør portefølje både indeholde aktier og ejendomme.

Ifølge moderne porteføljeteori, bør man sammensætte en veldiversificeret portefølje, der består af flere forskellige aktivklasser. Disse forskellige typer af investeringer skal helst være negativt korrelerede. Dette betyder at de ikke følges ad. Et eksempel på dette er aktier og obligationer. Aktiers stigninger/fald er ofte større end obligationer, hvilket får obligationer til at fungere som en "støddæmper" for aktierne. Negativt korrelerede aktivklasser er når de generelt bevæger sig i forskellige tempo eller direkte i modsatte retninger.

Det kan også være tilfældet, at aktiemarkedet er nede, mens ejendomsmarkedet er oppe i en periode, eller omvendt.
En veldiversificeret portefølje giver mindre udsving, og samtidigt højere risikojusterede afkast (set i forhold til en ikke veldiversificeret portefølje).

Selvom aktier historisk set har klaret sig bedst, behøver det ikke betyde at de kommer til at gøre det fremover.

NORD sammensætter en veldiversificeret portefølje, hvor aktivklasser bl.a. er udvalgt efter, om de opfylder kriteriet, om at være negativt korreleret.

Vil du høre om NORD.investments? Få en introduktion over telefon til NORD. Book en tid der passer dig.

Kilder:
Artikler:
(Hopkins, Why Housing Is A Bad Long-Term Investment But You Should Buy Anyways, 2014)
(Nykredit, Aktier slår mursten som investering, 2017)
(Penge, Din ejerbolig er en dårlig investering, 2011)
(Investopedia, Real Estate Investment Trust - REIT)
(Eggertsen, Hvad betyder en negativ korrelation mellem to aktier?)


Dette blogindlæg deler generel viden om økonomisk relaterede emner, og er hverken investerings- eller skatterådgivning. Vi henviser til vores alm. forretningsbetingelser.