BEDSTE INVESTERING: MURSTEN ELLER AKTIER?

Ejendomspriserne er steget markant de seneste år – særligt i de danske storbyer. Mange tror derfor, at investering i mursten er en sikker investering. Men er investering i mursten nu også en god investering?

Key take-aways:

• Aktier har historisk set givet et betydeligt højere gennemsnitligt årligt afkast end ejendomme.
• Ejendomme kan enten ejes direkte ”fysisk” eller indirekte ved at købe aktier i ejendomsselskaber -> disse aktier kan eksempelvis ejes via en REIT ”Real Estate Investment Trust” ETF (det er en ETF, der ejer mange forskellige ejendomsaktier).
• I en veldiversificeret portefølje er det en god idé både at eje aktier og ejendomme (sammen med andre aktivklasser også).

Få en gratis personlig investeringsplan baseret på ETF'ere her

Aktier er ejendomme markant overlegne målt på afkast

Det er en myte, at investering i mursten er en afkastmæssig bedre investering end aktier.
Folk bliver tilsyneladende i høj grad påvirket af nyheder, der handler om store boligprisstigninger i storbyer og får så en fornemmelse af, at der kan tjenes hurtige og ikke mindst nemme penge på ejendomsinvesteringer.
Over lang sigt (set over et historisk perspektiv) viser ejendomspriserne sig dog nogenlunde at følge inflationen på et par procent om året.

Så kan der argumenteres for, at man ved udlejningsejendomme kan opnå lejeindtægter, men der er dog ofte ikke meget tilbage, når omkostninger forbundet ved lånet, løbende vedligeholdelsesomkostninger samt ejendomsskatter m.m. inddrages i det samlede afkastbillede.

En nordisk bank undersøgte i 2011, hvor god en investering ejendomme havde været i Danmark. De kom frem til, at den eneste boligtype i Danmark (købt i 1993), der havde slået aktiemarkedet over den 18-årige periode, var parcelhuse på Frederiksberg.
Ejendomme i resten af Danmark (heriblandt i København) havde altså afkastmæssigt tabt til aktiemarkedet til trods for pæne stigninger over perioden.

En nyere undersøgelse (af Nykredit) fra 2017 sammenlignede afkastet på det danske boligmarked og det danske aktiemarked - i perioden 1992-2016 - og det blev fundet, at boligmarkedets realafkast (korrigeret for inflation) var 99 %, mens aktiemarkedet havde givet et realafkast på hele 581 %.
Der blev derved konstateret en betydelig forskel i det langsigtede historiske afkast mellem de to aktivklasser!

Tag vores investeringsplan her og se hvor stor en allokering, det anbefales (ud fra din risikoprofil), at have i henholdvis aktier og ejendomme

Ejendomme kan enten ejes fysisk eller indirekte

Ved ejendomsinvesteringer tænker de fleste mennesker formentlig først og fremmest på fysiske ejendomsinvesteringer – såsom eksempelvis et lejlighedskøb i København eller et huskøb i Slagelse.
Man behøver dog ikke selv fysisk at eje ejendomme for som investor, at blive eksponeret i ejendomsmarkedet. Man kan for eksempel eje aktier i ejendomsselskaber. Sådanne aktier kan ejes via en REIT ”Real Estate Investment Trust” ETF. Det er kort sagt en ETF, der ejer mange forskellige ejendomsaktier.

Vil du vide mere om hvad en ETF er, så læs blogindlægget:
Hvad er en ETF?

Fordele og ulemper ved henholdsvis aktie- og ejendomsinvesteringer

• Aktier (og heriblandt også REIT ETF'ere) er mere likvide end fysiske ejendomsinvesteringer. Aktier er meget hurtigere at handle end fysiske ejendomme. Dette kan være en fordel, hvis man pludselig er i en situation, hvor man står og mangler likvide midler.

• Ved fysiske ejendomsinvesteringer har man som regel mulighed for, at geare sin investering betragteligt - i Danmark kan man for eksempel belåne op til 80 % af en ejendoms værdi ved optagelse af et realkreditlån – gearingen kan gøre ejendomsinvesteringer mere interessante, men samtidig også noget mere risikable.

• At investere i aktier kan gøres mere passivt end ved investering i fysiske ejendomme, der løbende skal vedligeholdes, findes lejer(e) til mm.

• Det er nemmere at risikosprede i aktier (hvor du kan sprede din risiko over forskellige selskaber, sektorer og lande) end i fysiske ejendomme, der jo afhænger af prisudviklingen i præcis de(t) område du har valgt at investere i.

• Aktier er generelt mere volatile (mere svingende i værdi) end ejendomme. Den gennemsnitlige bolig faldt i Danmark med ca. -20 % under finanskrisen, mens det danske aktiemarked faldt med ca. -47 %. Ejendommes mindre volatilitet (set i forhold til aktier) gør dem derfor bl.a. af den grund attraktive også at eje i porteføljesammenhæng.

Hvorfor din portefølje både skal indeholde ejendomme og aktier

Ifølge Moderne Porteføljeteori, er det ideelt at sammensætte en veldiversificeret portefølje, der består af flere forskellige negativt korrelerede aktivklasser.
Ved negativt korrelerede aktivklasser forstås, at der udvælges aktivklasser, der har et statisk forhold, der bevirker, at de generelt bevæger sig i modsatte retninger.

Det kan f.eks. være tilfældet, at aktiemarkedet er nede, mens ejendomsmarkedet er oppe i en periode, eller omvendt.
En veldiversificeret portefølje giver mindre udsving, og samtidigt højere risikojusterede afkast (set i forhold til en ikke veldiversificeret portefølje).

NORD sammensætter (i samarbejde med vores partnerbank) en veldiversificeret portefølje, hvor aktivklasser bl.a. er udvalgt efter, om de opfylder kriteriet, om at være negativt korreleret.

Der vælges desuden aktivklasser, der alle historisk set, har givet positive afkast.
Se hvordan afkastet på forskellige aktivklasser har været her.
Udover aktie- og ejendoms ETF’ere vælges også ETF’ere, der omfatter både stats- og virksomhedsobligationer.
Læs mere om hvordan, der udvælges ETF’ere til din portefølje her.

Vil høre mere om NORD.Investments? Få en introduktion over telefon til NORD. Book en tid der passer dig

Kilder:
Artikler:
(Hopkins, Why Housing Is A Bad Long-Term Investment But You Should Buy Anyways, 2014)
(Nykredit, Aktier slår mursten som investering, 2017)
(Penge, Din ejerbolig er en dårlig investering, 2011)
(Investopedia, Real Estate Investment Trust - REIT)
(Eggertsen, Hvad betyder en negativ korrelation mellem to aktier?)

Dette blogindlæg deler generel viden om økonomisk relaterede emner, og hverken NORD.investments eller vores partnerbank yder investerings- eller skatterådgivning.