Ejendomspriserne er steget markant de seneste år – særligt i de danske storbyer.sikker investering . Men er investering i ejendomme nu også den bedste investering?
Key take-aways:
• Aktier har historisk set givet et betydeligt højere gennemsnitligt årligt afkast end ejendomme.
Få en gratis personlig investeringsplan baseret på ETF'ere her
Det er en myte , at investering i mursten er en afkastmæssig bedre investering end aktier .
Folk bliver tilsyneladende i høj grad påvirket af nyheder, der handler om store boligprisstigninger i storbyer og får så en fornemmelse af, at der kan tjenes hurtige og ikke mindst nemme penge på ejendomsinvesteringer.
Over lang sigt (set over et historisk perspektiv) viser ejendomspriserne sig dog nogenlunde at følge inflationen på et par procent om året.
Så kan der argumenteres for, at man ved udlejningsejendomme kan opnå lejeindtægter, men der er dog ofte ikke meget tilbage, når omkostninger forbundet ved lånet, løbende vedligeholdelsesomkostninger samt ejendomsskatter m.m. inddrages i det samlede afkastbillede.
En nordisk bank undersøgte i 2011, hvor god en investering ejendomme havde været i Danmark. De kom frem til, at den eneste boligtype i Danmark (købt i 1993), der havde slået aktiemarkedet over den 18-årige periode, var parcelhuse på Frederiksberg. Ejendomme i resten af Danmark (heriblandt i København) havde altså afkastmæssigt tabt til aktiemarkedet til trods for pæne stigninger over perioden.
En nyere undersøgelse af Nykredit fra 2017 sammenlignede afkastet på det danske boligmarked og det danske aktiemarked - i perioden 1992-2016 - og det blev fundet, at boligmarkedets afkast (korrigeret for inflation) var 99 % , mens aktiemarkedet havde givet et realafkast på hele 581 % .
På grafen herunder ses det tydeligt at aktier har været den bedste investering i perioden 1992-2016:
Hvad er den bedste investering målt på afkast? Tilvirket af Nykredit
Der blev derved konstateret en betydelig forskel i det langsigtede historiske afkast mellem de to aktivklasser!
Ejendomme kan enten ejes fysisk eller indirekte
Man behøver dog ikke selv fysisk at eje ejendomme for som investor, at blive eksponeret i ejendomsmarkedet. Man kan for eksempel eje aktier i ejendomsselskaber. Sådanne aktier kan ejes via en REIT ”Real Estate Investment Trust” ETF . Det er kort sagt en ETF , der ejer mange forskellige ejendomsaktier.
Der er nogle fordele og ulemper ved at investere i ejendomme via ETF'ere.
Fordele ved ejendoms ETF'ere:
Ulemper ved ejendoms ETF'ere :fonde har høje omkostninger.
Fordele og ulemper ved henholdsvis aktie- og ejendomsinvesteringer
Når man skal vælge at investere i enten aktier eller ejendomme (eller begge dele) er der en række ting man bør overveje:
• Aktier (og heriblandt også REIT ETF'ere ) er mere likvide end fysiske ejendomsinvesteringer.
• Ved fysiske ejendomsinvesteringer har man som regel mulighed for, at geare sin investering betragteligt - i Danmark kan man for eksempel belåne op til 80 % af en ejendoms værdi ved optagelse af et realkreditlån – gearingen kan gøre ejendomsinvesteringer mere interessante, men samtidig også noget mere risikable.
• At investere i aktier kan gøres mere passivt end ved investering i fysiske ejendomme, der løbende skal vedligeholdes, findes lejer(e) til mm.
• Det er nemmere at risikosprede i aktier (hvor du kan sprede din risiko over forskellige selskaber, sektorer og lande) end i fysiske ejendomme, der jo afhænger af prisudviklingen i præcis de(t) område du har valgt at investere i.
• Aktier er generelt mere volatile (mere svingende i værdi) end ejendomme. Den gennemsnitlige bolig faldt i Danmark med ca. -20 % under finanskrisen, mens det danske aktiemarked faldt med ca. -47 % .
Hvorfor din portefølje bliver bedre af at indeholde både ejendomme og aktier
Hør her investeringsrådgiveren, Karsten Engmann Jensen ,bedste investering
Udover investering i aktivklassen aktier, så nævner Karsten Engmann Jensen, at han også har spredt sine investeringer i forskellige andre aktivklasser. Han fremhæver vigtigheden af diversifikation i investeringsøjemed. Ved at have en stor risikospredning mindsker man nemlig volatilitet (svingninger). En eksponering mod flere forskellige aktivklasser bevirker oftest, at ens investeringer ikke falder så drastisk under kriser.
Herunder forklarer han, hvordan har har investeret i fast ejendom. Det er lykkedes ham at skabe værditilvækst ved at købe et hus i en ikke særlig god stand, for herefter at foretage en række udbedringer på det.
VIDEO
Se resten af interviewet med Karsten Engmann Jensen
Hvad er så den bedste investering?
Hvad er den bedste investering - ejendomme eller aktier?
Målt på afkast har aktier historisk set givet det bedste afkast.
Dog bør portefølje både indeholde aktier og ejendomme.
Ifølge moderne porteføljeteori, bør man sammensætte en veldiversificeret portefølje, der består af flere forskellige aktivklasser. Disse forskellige typer af investeringer skal helst være negativt korrelerede. Dette betyder at de ikke følges ad. Et eksempel på dette er aktier og obligationer. Aktiers stigninger/fald er ofte større end obligationer, hvilket får obligationer til at fungere som en "støddæmper" for aktierne. Negativt korrelerede aktivklasser er når de generelt bevæger sig i forskellige tempo eller direkte i modsatte retninger.
Det kan også være tilfældet, at aktiemarkedet er nede, mens ejendomsmarkedet er oppe i en periode, eller omvendt.
Selvom aktier historisk set har klaret sig bedst, behøver det ikke betyde at de kommer til at gøre det fremover.
NORD sammensætter en veldiversificeret portefølje, hvor aktivklasser bl.a. er udvalgt efter, om de opfylder kriteriet , om at være negativt korreleret.
Vil du høre om NORD.investments? Få en introduktion over telefon til NORD. Book en tid der passer dig.
Kilder: Artikler: Why Housing Is A Bad Long-Term Investment But You Should Buy Anyways , 2014)Aktier slår mursten som investering , 2017)Din ejerbolig er en dårlig investering , 2011)Real Estate Investment Trust - REIT )Hvad betyder en negativ korrelation mellem to aktier? )
*Dette blogindlæg deler generel viden om økonomisk relaterede emner og er alene udarbejdet som informationsmateriale. Materialet er ikke et tilbud eller en opfordring til køb eller salg af værdipapirer ligesom udtalelser og holdninger udtrykt i materialet hverken er investerings- eller skatterådgivning. Materialet er udarbejdet af NORD.investments Fondsmæglerselskab A/S (i det følgende “NORD.investments”) og baseret på informationer fra kilder udvalgt af NORD.investments, og som NORD.investments anser for at være pålidelige og relevante. NORD.investments påtager sig dog ikke noget ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysningerne i blogindlægget.
NORD.investments har tilladelse som fondsmægler og er reguleret af Finanstilsynet. Investorer gøres opmærksomme på, at investering kan være forbundet med risiko for tab, som ikke på forhånd kan fastlægges, ligesom tidligere afkast, kursudviklingen historisk, simulerede afkast og afkastforventninger ikke kan anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast og kursudvikling. NORD.investments yder ikke rådgivning vedrørende pensions- og skatteforhold og du henvises derfor til at søge egen rådgivning i fornødent omfang herom. Afkast er, hvis andet ikke er opgivet, beregnet før skat og omkostninger for en standard portefølje.*
